بحران مسکن در ایران؛ چالشها و راهکارهای پیشروی بازار
مسکن به یکی از مهمترین دغدغههای خانوادههای ایرانی تبدیل شده است؛ جایی که سهم قابل توجهی از هزینههای زندگی صرف اجارهبها و خرید ملک میشود. در شرایطی که سهم مسکن در سبد هزینه خانوار بین ۵۵ تا ۶۵ درصد متغیر است، افزایش بیرویه قیمتها دسترسی به مسکن مناسب را برای بسیاری از مردم، حتی در قالب رهن و اجاره، دشوار کرده است. این موضوع علاوه بر فشار مالی بر اقشار مختلف جامعه، تأثیرات گستردهای بر سبک زندگی، سیاستهای جمعیتی و توسعه شهری کشور داشته است.
در این چالش بزرگ، عملکرد دولت و دستگاههای مربوطه بهویژه وزارت راه و شهرسازی نقش تعیینکنندهای ایفا میکند. انتقادات جدی از ناکارآمدی سامانههای ثبتنام، کمبود زمین، ضعف در اجرای طرحهای مسکن ملی و تأخیر در پرداخت تسهیلات بانکی، سبب شده تا نهتنها متقاضیان مسکن با ابهامات و ناامیدی روبرو شوند بلکه پروژههای عمرانی نیز روندی کند به خود بگیرند. این وضعیت ضرورت بازنگری در سیاستها و اجرای دقیق برنامههای توسعه مسکن را بیش از پیش آشکار میسازد.
عملکرد وزارت راه و مجلس در حوزه مسکن
نمایندگان مجلس با اشاره به مشکلات متعدد در حوزه مسکن، از بسته بودن سامانه ثبتنام طرحهای مسکن ملی و عدم پرداخت تسهیلات بانکی خبر دادهاند که عملاً دستیابی مردم به زمین و مسکن را غیرممکن ساخته است. محمدرضا رضاییکوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، اجرای احکام برنامه هفتم توسعه را در این حوزه ناکافی دانسته و اعلام کرده است که عملکرد وزارت راه و شهرسازی در زمینه مسکن در برخی بخشها متوسط و در بخشهای دیگر بسیار ضعیف بوده است.
وی تأکید کرده است که ساخت مسکن نیازمند تأمین زیرساختهای اساسی مانند آب، برق و گاز و همچنین اعطای تسهیلات بانکی است. نبود هماهنگی میان دستگاههای اجرایی و عدم فعالیت مؤثر شورای عالی مسکن، به عنوان نهادی سیاستگذار و هماهنگ کننده، موجب شده است که رشد قابل توجهی در زمینهای سکونتگاهی ایجاد نشود و پروژههای مسکونی در تنگنا قرار گیرند.
از سوی دیگر رضاییکوچی به رفتار بانکها در زمینه عدم پرداخت تسهیلات اشاره داشته و اظهار داشته که برخی بانکها برای جلوگیری از اجرای قوانین و پرداخت منابع به بخش مسکن، شکایتهایی به دیوان عدالت اداری ارائه دادهاند که این روند، عملاً فرآیند تأمین مالی پروژههای مسکونی را متوقف کرده است.
افزایش دغدغههای متقاضیان و مشکلات بازار زمین
به گزارش منابع خبری، علاوه بر تأخیرهای فزاینده در تکمیل و تحویل پروژههای مسکن، نارضایتی متقاضیان در حال گسترش است. طولانی شدن فرآیند ساخت و نبود شفافیت کافی درباره زمان دقیق تحویل واحدها، فشار مالی مضاعفی بر خانوادهها وارد آورده است که منجر به انصراف برخی از متقاضیان از ادامه طرحهای ملی شده است.
کارشناسان بازار مسکن این وضعیت را ناشی از مشکلات ساختاری در بازار زمین میدانند. محمد صالح شکوهی بیدهندی، کارشناس ارشد بازار مسکن، طی تحلیلی میگوید مشکل اصلی از افزایش قیمت زمین نشأت میگیرد که سهم عمدهای در افزایش قیمت نهایی مسکن دارد. او یادآور میشود که تورم زمین از تورم عمومی در اقتصاد بیشتر است و مالکین بخش عمده سرمایه در پروژههای مشارکتی ساخت را در اختیار دارند که منجر به فشار بیشتر بر بازار شده است.
وی همچنین به سیاستهای اجرایی نادرست در طول سه دهه گذشته اشاره کرده و توضیح داده که سازمان ملی زمین و مسکن با در اختیار داشتن مقادیر وسیعی از زمینهای شهری و خارج از شهر، نقش یک محتکر بزرگ زمین را ایفا میکند. در حالی که بخش بزرگی از این زمینها بدون بهرهبرداری مطلوب باقی مانده، فشار اصلی بر دسترسی مردم به زمین برای ساخت مسکن وارد میشود.
نقش بانکها و ضرورت اصلاح سیاستها در بازار مسکن
شکوهی بیدهندی با اشاره به املاک گسترده در اختیار بانکها که ارزشی بسیار بیشتر از بودجه سالانه شهرداری تهران دارد، اظهار میدارد که دولت هیچ برنامه مشخص و عملیاتی برای عرضه این املاک در بازار ندارد و این وضعیت باعث افزایش فشار بر مردم و افزایش قیمتها شده است. به اعتقاد او، باید مجلس اهتمام جدی به اجرای قوانین موجود مانند قانون جهش تولید مسکن بهویژه ماده ۲ که دولت را موظف به تدوین طرح جامع زمین و مسکن کرده انجام دهد. متأسفانه این قانون که میتوانست فاصله عرضه و تقاضا را کاهش دهد، تاکنون بهطور کامل اجرایی نشده است.
از دیگر موارد مهم در اصلاح بازار مسکن، افزایش شفافیت در تصمیمگیریهای مربوط به تعیین محدودههای شهری و استفاده پایدار از زمینهای کشاورزی و محیط زیستی است. انتشار نقشهها و تعیین دقیق کاربریها باعث میشود ساختوساز به طور منصفانهتر انجام گیرد و از تخریب نابهجا و نابسامانیهای عمرانی جلوگیری شود.
تأثیرات اجتماعی و اقتصادی بحران مسکن
یکی از مهمترین ابعاد بحران مسکن، تأثیر نامطلوب آن بر جوانان، ازدواج، و فرزندآوری است. محدودیت شدید در دسترسی به مسکن مناسب، شرایطی دشوار برای تأمین رفاه خانوادهها ایجاد کرده است. کارشناسان معتقدند که ساختن ساختمانهای کوچک و متراکم، در تضاد با سیاستهای جمعیتی قرار دارد و نمیتواند شرایط مساعدی برای رشد جمعیت و تشکیل خانواده به ویژه در نسل جوان فراهم کند.
عدم تناسب بین سیاستهای مسکن و اهداف کلان کشور موجب شده است که برخلاف انتظار حمایت از جوانان برای تشکیل خانواده، روند کاهش نرخ ازدواج و فرزندآوری تشدید شود. اصلاحات اساسی در سیاستگذاریها و توجه ویژه به نیازهای اجتماعی، از ضرورتهای فوری در این حوزه هستند.
راهکارهای پیشنهادی برای بهبود وضعیت مسکن در ایران
بازار مسکن ایران نیازمند تحولات بنیادین است که از جمله آنها:
- افزایش عرضه زمینهای دولتی و آزادسازی زمینهای بلااستفاده در اختیار سازمانها و بانکها.
- افزایش شفافیت سیاستگذاری و اطلاعرسانی دقیق درباره محدودههای شهری و کاربری زمینها.
- اجرای کامل و دقیق قوانین جهش تولید مسکن و حمایت از طرحهای ملی مسکن.
- هماهنگی مؤثر میان دستگاههای اجرایی و تقویت نقش شورای عالی مسکن در سیاستگذاری و نظارت.
- اصلاح نظام مالیاتی به گونهای که باعث افزایش عرضه زمین و مسکن شود و از احتکار زمین جلوگیری کند.
- توجه به ضرورتهای جمعیتی و تامین مسکن مناسب برای خانوادههای جوان با هدف حمایت از ازدواج و فرزندآوری.
در نهایت، بدون تردید تحقق این اقدامات لازمه عبور از بحران فعلی بازار مسکن بوده و میتواند بار سنگین اقتصادی و اجتماعی این مشکل بزرگ را بر دوش خانوارهای ایرانی سبک کند.
بازار مسکن ایران در شرایطی پیچیده به سر میبرد که تنها با سیاستهای هدفمند، شفاف و هماهنگ میتوان افق روشنی برای آن متصور بود. دولت، مجلس و نهادهای مرتبط باید با درک صحیح از عمق بحران، همت گمارند تا حقوق شهروندان در تأمین مسکن مناسب تضمین شود و روند توسعه پایدار شهری و اجتماعی کشور محقق گردد.