نگاهی جامع به چالشها و راهکارهای بازار مسکن ایران
بازار مسکن یکی از کلیدیترین بخشهای اقتصاد هر کشور است که تأثیر گستردهای بر رفاه اجتماعی، سرمایهگذاری و توسعه پایدار دارد. در ایران، این بازار در سالهای اخیر با چالشهای متعددی مواجه بوده که نیازمند تحلیل دقیق و جامع از عوامل داخلی و خارجی است. کارشناسان بر این باورند که بررسی جزیرهای سیاستها و اقدامات ناکافی، نمیتواند به حل مشکلات ساختاری بازار مسکن بیانجامد. ضروری است تا سیاستها به صورت هماهنگ و با رویکردی کلان اجرایی شوند تا بتوان به ثبات و رونق این بخش دست یافت.
منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، در تحلیل شرایط کنونی بیان میکند که پیشرفت بازار مسکن نیازمند درک همزمان از عوامل اقتصادی داخلی، ساختارهای مدیریتی و سیاستهای کلان بینالمللی است. وی تأکید دارد که تمرکز صرف بر اقداماتی همچون مالیات بر خانههای خالی یا ایجاد سامانههای مختلف بدون هماهنگی موثر نمیتواند بازار را از بحران خارج کند. علاوه بر آن، نقش مؤثر ساختارهای حکومتی و تعریف مسئولیتهای مشخص برای نهادهای مرتبط از جمله ضرورتهای مبرم است.
عوامل مؤثر بر اقتصاد مسکن و نگاهی به سیاستهای گذشته
بازار مسکن در ایران تحت تأثیر مجموعهای از عوامل پیچیده است که از سیاستهای داخلی چون مالیاتستانی و حمایت از مستأجران تا موضوعات کلان اقتصاد ملی مانند سرمایهگذاری خارجی و روابط بینالمللی گسترده میشود. در سالهای اخیر، دولتها تلاش کردهاند با شیوههایی نظیر راهاندازی سامانه ملی املاک و انتقال ثبت قراردادها بین دستگاههای مختلف، کنترل بهتری بر بازار اعمال کنند. با این حال، غیبی اشاره میکند که این اقدامات به دلیل نبود یکپارچگی و نگاه جداگانه هر دستگاه، کارآمدی لازم را نداشتهاند.
از سوی دیگر، نبود یک وزارتخانه مستقل مسکن موجبات پراکندگی تصمیمگیریها و عدم تمرکز بر حل مشکلات اساسی را فراهم آورده است. در شرایطی که مسکن به عنوان یکی از نیازهای پایهای جامعه شناخته میشود، ایجاد نهادهای اختصاصی و ساختارهای منسجم میتواند نقش مهمی در بهبود بازار ایفا کند.
رابطه بازار مسکن با بازارهای موازی و تأثیر انتظارات تورمی
بازار مسکن در ایران به شدت تحت تأثیر نوسانات بازارهای سایر داراییها مانند طلا، ارز و سکه قرار دارد. افزایش قیمتها در این بازارهای موازی موجب میشود تا سرمایهگذاران و خریداران بالقوه تمایل کمتری به سرمایهگذاری در بازار مسکن نشان دهند؛ چرا که نقدشوندگی این داراییها سریعتر است. این موضوع سبب شده تا بخش قابل توجهی از تقاضای موثر بازار به تعویق بیفتد و ساختار سوداگری و واسطهگری پررنگتر شود.
غیبی معتقد است که بدون ثبات در بازارهای موازی و کاهش نوسانات، نمیتوان انتظار داشت که بازار مسکن به صورت پایدار رشد کند یا سرمایهگذاریهای بلندمدت در این بخش شکل گیرد. بنابراین، کنترل انتظارات تورمی و ایجاد فضای روانی مثبت در کلیت اقتصاد، از الزامات اصلی برای بهبود شرایط مسکن است.
نقش بانکها و داراییهای ملکی در رکود بازار مسکن
یکی دیگر از چالشهای مهم بازار مسکن در ایران، حضور گسترده داراییهای ملکی راکد در ترازنامه بانکهاست. مطابق با آمارها، بانکها مالک بیش از ۳۷ میلیون متر مربع ملک مازاد هستند که این تعداد نه تنها کاهش نیافته بلکه رشد هم داشته است. این وضعیت ناشی از سیاستهای غلط ارزشگذاری داراییها در بانکها است که به جای کاهش املاک مازاد، چنین داراییها را به عنوان امتیاز مثبت تلقی میکنند و سبب ایجاد انحصار و محدودیت در بازار مسکن میشوند.
کارشناس بازار مسکن تصریح میکند که اصلاح نظام ارزشگذاری بانکها و الزام به عرضه املاک مازاد، میتواند به عنوان یک راهکار بسیار مؤثر در کاهش فشار بر بازار زمین و مسکن مطرح شود. به باور وی، دولت باید فشارها و الزامات قانونی را از بخش نظام بانکی شروع کند تا بتوان چرخش منابع را در بازار مسکن تسهیل نمود.
تاثیر تسهیلات بانکی و نقش منابع مالی پایدار
واسطهگری مالی و اعطای تسهیلات مسکن، یکی از عوامل مهم تقویت توان خرید متقاضیان است. البته میزان و سهم آورده خریداران و بانکها در تأمین مالی مسکن در ایران برعکس بسیاری از کشورهای جهان است. در بسیاری کشورها، بخش عمده هزینه خرید خانه توسط بانکها تأمین میشود، اما در ایران سهم خود خریداران بسیار بالاست که این موضوع محدودیتهایی در دسترسی به مسکن ایجاد کرده است.
منصور غیبی انتظار دارد که ایجاد منابع مالی پایدار و کاهش وابستگی بانکها به استقراض از بانک مرکزی بتواند به رونق بازار مالی مسکن کمک کند. وی معتقد است که بانکها باید با سرمایهگذاری مولد و تقویت فعالیتهای اقتصادی درآمدزا، توانمند شوند تا نقش خود را در تأمین مالی بخش مسکن به شکل مطلوب ایفا نمایند.
اهمیت مدیریت فضای روانی و جلوگیری از سوداگران
رعایت مدیریت روانی بازار مسکن و مقابله با اقدامات سوداگرانه یکی از کلیدیترین مؤلفهها برای حفظ ثبات بازار است. غیبی هشدار میدهد که کنترل فضای روانی نباید به دست افرادی باشد که با هدف کسب سودهای کوتاهمدت، بازار را دستخوش نوسانات هیجانی میکنند. تأمین آرامش روانی نه تنها در بازار مسکن بلکه در بازارهای موازی مانند طلا، ارز و سکه باید همزمان اجرا شود تا کل اقتصاد در وضعیت ثبات قرار گیرد.
وی به انباشت تقاضای حدود ۶ میلیون واحد مسکن اشاره میکند که در انتظار شرایط پایدار و قیمتهای معقول هستند. مدیریت این انتظار و جلوگیری از شکلگیری تقاضای غیرموثر، لازمه جلوگیری از بروز بحرانهای عمیقتر در آینده است. هرگونه بیتوجهی و تشدید آشفتگی ممکن است بازگشت به تعادل را تا چندین سال به تاخیر اندازد.
جمعبندی و چشمانداز آینده بازار مسکن
بازار مسکن ایران در وضعیتی شکننده و ناپایدار به سر میبرد که نیازمند برنامهریزیهای جامع، اصلاح ساختارها و هماهنگی میان سیاستهای داخلی و کلان اقتصادی است. طبق نظر کارشناسان، به ویژه منصور غیبی، توجه به نقش نهادهای مختلف، اصلاح نظام بانکی و تسهیل دسترسی به منابع مالی پایدار از مهمترین گامها برای خروج بازار از رکود است.
دولت و سیاستگذاران اقتصادی باید از شرایط فعلی به عنوان فرصتی برای اتخاذ راهبردهای منسجم استفاده کنند تا ضمن جلوگیری از بروز شوکهای ناگهانی، زمینه ورود سرمایههای بلندمدت و تثبیت قیمتهای مسکن فراهم آید. بیتوجهی به این مسائل میتواند “آرامش رکودی” ظاهری بازار را به یک بحران بزرگتر تبدیل کند که کنترل آن بسیار دشوار و زمانبر خواهد بود.
در نهایت، ایجاد ساختارهای منسجم، مدیریت صحیح فضای روانی، توجه به بازارهای موازی و اصلاح نظام بانکی، مسیر را برای توسعه پایدار و آرامش بازار مسکن هموار خواهد کرد.