رشد چشمگیر قیمت اوراق تسهیلات مسکن در بازار سرمایه و پیامدهای آن
با توجه به افزایش قابل توجه ارزش اوراق تسهیلات مسکن در بازار سرمایه طی روزهای اخیر، قیمت هر برگ از این اوراق که تحت نماد «تسه ۱۴۰۴» در فرابورس معامله میشود، به حدود ۱۳۴ هزار و ۵۰۰ تومان رسید. این روند جهشی که در معاملات اخیر بازار فرابورس ثبت شده، توجه بسیاری از فعالان حوزه مسکن و سرمایهگذاران را به خود جلب کرده است.
افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن از اهمیت ویژهای برخوردار است؛ زیرا این اوراق یکی از ابزارهای اصلی تأمین مالی خرید واحدهای مسکونی بهویژه برای خریداران خانه اول محسوب میشود و هر تغییر قیمتی در این بازار تأثیر مستقیم بر قدرت خرید متقاضیان و روند بازار مسکن دارد. در این مقاله به بررسی جزئیات روند افزایش قیمت این اوراق، علتهای آن و پیامدهای آن برای متقاضیان و بازار مسکن میپردازیم.
روند معاملات و رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن
در جلسات معاملاتی اخیر فرابورس، تعداد قابلتوجهی از اوراق تسهیلات مسکن خرید و فروش شده است. به طور مثال، در روز سهشنبه ۱۳ آبان ماه، حدود ۴۳۱ هزار برگه تسهیلات مسکن با ارزش بیش از ۵۸.۸ میلیارد تومان معامله گردید. همچنین اوراق با نماد «تسه ۱۴۰۳» نیز در همان روز نزدیک به ۱۵۴ هزار برگه به ارزش ۲۰.۶ میلیارد تومان خرید و فروش شد. این معاملات شاهد افزایش قیمتی حدود ۵ درصد نسبت به روز گذشته بوده است.
در ادامه، در روز چهارشنبه ۱۴ آبان ماه با اینکه شاخص بورس تهران به کانال ۳.۱ میلیون واحد بازگشت، قیمت اوراق تسهیلات مسکن نیز افزایش یافت و به ۱۳۷ هزار و ۱۰۰ تومان برای هر برگ رسید که رشدی ۲.۶ درصدی نسبت به روز قبل نشان میدهد.
اوراق تسهیلات مسکن؛ ابزاری حیاتی برای خانهاولیها
اوراق تسهیلات مسکن به عنوان یکی از مهمترین روشهای تأمین مالی خریداران مسکن به ویژه افراد خانه اولی در سالهای اخیر شناخته شده است. بانکهای مسکن و ملی به منظور اعطای وام خرید مسکن، این اوراق را عرضه میکنند، ولی عملاً بانک مسکن به عنوان اصلیترین متولی پرداخت این تسهیلات مطرح است؛ زیرا فرآیند دریافت وام از بانک ملی مشکلات و پیچیدگیهای خاص خود را دارد.
متقاضیان دریافت این وام در ابتدا باید در حساب سپرده ممتاز بانک مسکن سپردهگذاری کرده و سپس مطابق با میزان سپرده، اوراق تسهیلات با تعداد مشخص دریافت کنند. اما به دلیل نیاز به نقدینگی فوری و محدودیتهای سپردهگذاری، بسیاری از افراد برای تسریع در دریافت وام اقدام به خرید این اوراق از دارندگان آن در بازار فرابورس مینمایند. به این ترتیب خرید اوراق تسهیلات مسکن از فرابورس به یک الزام تبدیل شده است.
با این وجود، بانک مسکن میتواند از طریق اجرای طرحهای خاص مانند اعطای وام بدون نیاز به خرید اوراق، به ویژه برای گروههای هدف همچون زوجهای جوان، خانه اولیها، خانوادههای دارای دو فرزند یا خرید واحدهای با عمر کمتر از پنج سال، فشار مالی متقاضیان را کاهش دهد و دسترسی آسانتر به وام مسکن فراهم گردد.
نگاهی به نوسانات قبلی قیمت اوراق و دلایل تغییرات
تحولات ارزش اوراق تسهیلات مسکن محدود به روزهای اخیر نیست؛ در گذشته نیز در هفته پایانی خرداد ۱۴۰۳، قیمت هر برگه از اوراق با نماد «تسه ۱۴۰۲» به حدود ۱۳۰ هزار تومان رسید و سپس مجدداً به کانال ۱۰۰ تا ۱۱۰ هزار تومان بازگشت. در طول سال جاری قیمت این اوراق غالباً در محدوده ۱۰۷ تا ۱۱۴ هزار تومان نوسان داشت.
اما عواملی مانند کاهش عرضه اوراق توسط دارندگان آن و همچنین تأثیر رشد عمومی بازار سهام طی هفتههای گذشته موجب افزایش ارزش این اوراق به بیش از ۱۳۰ هزار تومان شده است. این وضعیت نشاندهنده کمبود عرضه در مقابل تقاضای رو به رشد برای دریافت وام مسکن از طریق خرید اوراق است.
هزینه واقعی دریافت وام مسکن و تأثیر قیمت اوراق
سقف وام مسکن برای زوجین در تهران تا یک میلیارد تومان و وام جعاله نیز تا ۲۸۰ میلیون تومان تعیین شده است. برای دریافت این میزان وام، متقاضیان نیازمند خرید ۲۵۶۰ برگه اوراق تسهیلات مسکن با قیمت روز ۱۳۷ هزار تومان هستند که هزینهای بالغ بر ۳۵۰ میلیون تومان صرف خرید اوراق میشود. این مبلغ بیش از یکسوم ارزش کل وام را تشکیل میدهد.
از طرف دیگر، دریافت وام فردی با احتساب ۵۰۰ میلیون تومان وام خرید مسکن و ۱۶۰ میلیون تومان وام جعاله نیازمند خرید ۱۲۸۰ برگه اوراق با هزینه حدود ۱۷۵ میلیون تومان است. این هزینهها باوجود افزایش قیمت اوراق، بخش قابل توجهی از کل هزینه خرید مسکن را به خود اختصاص داده و نقش تعیینکنندهای در پذیرش متقاضیان ایفا میکند.
تجربه طرح وام مسکن بدون نیاز به اوراق در گذشته
در گذشته و مخصوصاً زمستان سال ۱۳۹۹، بانک مسکن به منظور مقابله با افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن، طرحی را اجرا کرد که طی آن تا ۵۰ درصد از ارزش وام مسکن بدون نیاز به خرید اوراق به متقاضیان پرداخت میشد. این برنامه که تا بهار ۱۴۰۰ ادامه داشت، سهم قابلتوجهی در کاهش هزینههای خانوارهای متقاضی داشت و موجب تسهیل فرآیند دریافت وام گردید.
در این طرح نرخ سود وام مسکن با خرید اوراق ۱۷.۵ درصد و بدون نیاز به اوراق ۱۸ درصد تعیین میشد که تفاوت چندانی نداشت، اما کاهش هزینه و سرعت دریافت وام، این طرح را برای متقاضیان بسیار جذاب نمود.
جمعبندی
افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در بازار سرمایه، بازتابی از تشدید تقاضا برای دریافت وام مسکن از طریق ابزارهای بازار سرمایه است و بهطور مستقیم بر هزینههای خریداران مسکن تأثیر میگذارد. با توجه به اینکه خرید این اوراق برای دریافت تسهیلات به یک الزام تبدیل شده، لازم است سیاستگذاران و نهادهای مالی مرتبط اقدامات حمایتی و تسهیلکنندهای را در نظر بگیرند.
اجرای مجدد طرحهایی مانند پرداخت بخشی از وام بدون نیاز به خرید اوراق، کاهش تدریجی نرخ سود و افزایش عرضه اوراق میتواند به تعادل بازار و تسهیل دسترسی متقاضیان کمک نماید. همچنین اطلاعرسانی دقیق و آگاهیبخشی در خصوص نحوه خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن، جهت کاهش سردرگمی و آگاهی بیشتر مردم اهمیت فراوانی دارد.
بر این اساس، رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن هم فرصتی برای دارندگان این اوراق محسوب میشود و هم چالشی برای خریداران مسکن که باید با دقت و برنامهریزی بهتر در این بازار فعالیت کنند تا بتوانند بهطور بهینه از تسهیلات موجود بهرهمند شوند.